1.000 m² (1 dönüm) imarlı arsalarda konut apartman bloğu veya 3–4 üniteli butik villa sitesi alternatifleri, daire adedi simülasyonu, kapalı otopark rampa hesabı ve kat karşılığı fizibilitesi.
Arsa geometrisi, çekme zarfı, altyapı, taşıyıcı sistem, ruhsat disiplinleri ve maliyet fizibilitesi tek çatı altında değerlendirilir.
1.000 m² (1 dönüm) imar parseli, kentsel konut üretiminde hem müteahhitler hem arsa sahipleri için en verimli apartman bloğu ölçeğidir. KAKS (Emsal) 1.20–1.80 bandındaki bir 1 dönüm parselde rampa dönüş yarıçaplarını sağlayan bodrum kapalı otopark ve her katta aydınlık 3 veya 4 daireli simetrik kat planları üretilebilir.
TAKS 0.35 ve KAKS 1.50 örnek senaryosunda maksimum 350 m² taban alanı içinde zemin + 4 normal kat (toplam 5 kat, kat başına ~300 m² emsal) tasarlanır. Çift cepheli köşe daire kurgusu ile her katta 3 adet 3+1 (brüt ~125 m²) veya 4 adet 2+1 (brüt ~95 m²) bağımsız bölüm elde edilir.
1.500 m² toplam emsal alanında ortalama 12 ila 16 adet konut dairesi üretilir. Zemin katın ticari (TİCK) imarlı olduğu caddelerde ise zemin katta yüksek tavanlı 2–3 dükkan + üst katlarda 10–12 konut dairesi karma modeli maksimum ticari kira ve satış geliri sağlar.
Güncel Otopark Yönetmeliği gereği her daire için en az 1 otopark yeri zorunludur. 1.000 m² parsel boyutu, %15–18 eğimli 3,00 m genişliğinde rampa ile bodrum kata inilmesine ve 14–18 araçlık manevra kabiliyeti yüksek kapalı otopark çözülmesine tam imkan tanır.
5 katlı (yaklaşık 15,50 m bina yüksekliği) bir blokta ön bahçe 5,0 m, yan bahçeler 3,0 m (4 kattan sonra her kat için +0,50 m ilave ile 3,50 m) ve arka bahçe H/2 kuralıyla yaklaşık 7,75 m bırakılır. Geometrik kitle etüdümüz bu çekmeler sonrası hiçbir emsal kaybı yaşanmamasını garanti altına alır.
Bodrum katta yangın su deposu, kullanma suyu deposu, hidrofor ve sığınak havalandırma santrali çözülür. Daireler arası akustik konfor için ıslak hacim şaftları yatak odası duvarlarından izole edilir.
Yeni ruhsat zorunluluklarına uygun olarak merkezi pay ölçerli veya bireysel yoğuşmalı ısıtma, taşyünü dış cephe ısı-yangın yalıtımı, katlar arası ses şiltesi ve ortak alan güneş enerjisi desteği projelendirilir.
Merdiven ve asansör çekirdeği U-perde olarak kurgulanır; bodrum kat çevresi rijit perde duvarlarla çevrilerek deprem yükleri altında burulma düzensizliği olmayan simetrik aks sistemi oluşturulur.
Fransız balkon karmaşasından uzak, geniş kullanışlı balkon teraslar, kompozit/seramik cephe panelleri ve gizli klima dış ünite nişleri ile bölgedeki emsal binalardan ayrışan prestijli cephe tasarlanır.
Bina girişinde maksimum %6 eğimli engelsiz rampa, çocuk oyun alanı, atık ayrıştırma nişi ve itfaiye erişim koridoru belediye ruhsat kriterlerine eksiksiz uyumlu şekilde vaziyet planına işlenir.
Mimari, Statik, Mekanik (Yangın + Sıhhi + Isıtma + Sığınak), Elektrik, Asansör Avan, Akustik Proje, Zemin Etüdü ve Kat İrtifakı (Bağımsız Bölüm Liste ve Şerefiye) tabloları eksiksiz hazırlanır.
Yaklaşık 1.950 m² toplam brüt inşaat alanına sahip (bodrum otopark dahil) bir konut bloğunun güncel yapım maliyeti 38.000.000 ₺ – 49.500.000 ₺ bandındadır. Bölge satış rayiçlerine göre kat karşılığı oran simülasyonu rapora eklenir.
Arsa Sahipleri İçin Kat Karşılığı Teknik Şartname & İhale Danışmanlığı, Müteahhitler İçin Tam Ruhsat Proje Paketi veya Anahtar Teslim İnşaat Taahhüdü seçenekleri sunulur.
Eğer 1.000 m² parsel üzerinde eski riskli yapı yıkılarak 6306 sayılı Kanun kapsamında yenileme yapılıyorsa; belediye ruhsat harçları, noter/tapu harçları muafiyeti ve indirimli KDV oranlarıyla toplam yatırım bütçesinde ciddi tasarruf sağlanır.
Bilgilerinizi girin; form gönderildiğinde talebiniz ve sayfa bağlantınız otomatik formatlanarak doğrudan uzman WhatsApp hattımıza aktarılır.
İmar mevzuatı, parsel sınır analizi, ruhsat süreci ve maliyet hesaplamaları hakkında en çok merak edilen teknik sorular.
Daire sayısı doğrudan KAKS (Emsal) oranına bağlıdır: Emsal 1.00 ise ~9–10 daire, Emsal 1.50 ise ~13–15 daire, Emsal 2.00 ise ~18–20 adet standart daire üretilebilir. Villa imarlı (Emsal 0.30–0.50) 1 dönüm arsada ise plan notuna göre 2 ila 4 adet villa yapılabilir.
12–16 dairelik bir binada 12–16 araçlık otoparkı açık bahçeye sığdırmak peyzaj ve çekme kuralları nedeniyle genellikle mümkün olmaz; bu nedenle bodrum katta emsal harici kapalı otopark çözümü hem yasal hem ticari olarak en doğru yöntemdir.
Yapı yüksekliği 21.50 metreyi aşan binalarda yangın merdiveni ve belirli kat/daire sayısının üzerinde çift asansör zorunlulukları devreye girer; 4–5 katlı bloklarda ise güncel Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre kaçış güvenliği sağlanır.
Bağımsız mimari etüt sayesinde arsanızdan gerçekte kaç m² satılabilir alan ve kaç daire çıktığını net olarak bilirsiniz; böylece kat karşılığı sözleşmesinde hak kaybı yaşamaz ve şerefiye paylaşımını doğru yönetirsiniz.
Arsanız villa/konut imarlıysa ve plan notlarında bağımsız bölüm başına asgari arsa payı (örneğin 250 m²) sağlanıyorsa tek parselde kat irtifaklı 4 üniteli butik villa sitesi kurgulanabilir.