2.500 m² (2,5 dönüm) ölçeğindeki imar parsellerinde 2 bloklu güvenlikli konut sitesi veya 8–10 villalık yatay yaşam projesi yerleşimi, ortak bodrum otopark bazası ve yatırım fizibilitesi.
Arsa geometrisi, çekme zarfı, altyapı, taşıyıcı sistem, ruhsat disiplinleri ve maliyet fizibilitesi tek çatı altında değerlendirilir.
2.500 m² büyüklüğündeki parseller, tekil apartman ölçeğinden çıkıp güvenlikli giriş, kapalı otopark bazası ve araçsız iç peyzaj avlusu sunan prestijli "Butik Konut Sitesi" veya "Villa Sitesi" segmentine geçiş eşiğidir. Bu ölçekte doğru vaziyet planı birim m² satış değerini %20–30 artırır.
Aynı parsel üzerinde A ve B olarak 2 ayrı blok tasarlandığında bloklar arasındaki asgari mesafe bina yüksekliğine (H/2 ve min. 6 m) göre hesaplanır; bloklar şaşırtmalı (diyagonal) yerleştirilerek hiçbir dairenin birbirinin manzarasını kesmemesi sağlanır.
KAKS 1.60 senaryosunda 4.000 m² emsal alanında 2+1, 3+1 ve bahçe/çatı dubleksi 4+1 dairelerden oluşan 32–38 dairelik dengeli bir satış karması oluşturulur. Yatay villa imarında ise (Emsal 0.40–0.60) her biri özel bahçeli 8–10 villa kurgulanır.
Araçlar parsel girişindeki tek rampadan doğrudan ortak bodrum otoparka alınır; böylece zemin üstündeki 1.750 m² alan tamamen yaya yürüyüş yolları, çocuk oyun alanları ve süs havuzlarına ayrılır. Her daireye doğrudan otoparktan asansörle çıkış sağlanır.
Eğer 2.500 m² alan birden fazla küçük parselin birleştirilmesiyle (tevhid) oluşturuluyorsa, birçok büyükşehir belediyesinin plan notlarında yer alan %10 ila %25 kademeli emsal artışı teşviki titizlikle incelenerek toplam inşaat hakkına eklenir.
2.000 m² üzerindeki parsellerde zorunlu yağmur suyu toplama tankı kriterine tam uyumlu yeraltı sarnıcı, kapalı otopark otomatik yağmurlama (sprinkler) ve jet-fan duman tahliye sistemleri entegre edilir.
Blok yönelimleri hakim rüzgar ve güneş yörüngesine göre simüle edilir. B veya A sınıfı Enerji Kimlik Belgesi hedeflenerek ısı köprüsüz cephe detayları ve merkezi kaskad/ısı pompası sistemleri çözülür.
Geniş bodrum otopark bazası ile üstteki kule/blok kütleleri arasındaki rijitlik geçişleri ve gereken noktalarda deprem dilatasyon derzleri statik ekibimizce 3 boyutlu sonlu elemanlar modeliyle analiz edilir.
Site girişinde 7/24 güvenlik lobisi, kargo odası, ortak fitness/toplantı salonu ve yüksek mimari prestijli havalandırmalı porselen/kompozit cephe kaplamaları tasarlanır.
Eğimli 2.500 m² arazilerde yüksek hafriyat maliyetinden kaçınmak için arazi eğimine oturan kademeli blok kotları uygulanır; açığa çıkan katlar ticari ünite veya sosyal tesis olarak değerlendirilir.
Mimari, Statik, İksa/Derin Kazı, Mekanik, Elektrik, Yangın Algılama/Söndürme, Peyzaj, Akustik ve Şerefiye Değerleme dosyalarının tamamı tek elden koordine edilir (BIM çakışma kontrolü ile).
5.400 m² toplam brüt inşaat alanına sahip (kapalı otopark ve sosyal alanlar dahil) iki bloklu bir konut sitesinin güncel yapım maliyeti 105.000.000 ₺ – 138.000.000 ₺ bandındadır.
Yatırımcılar ve arsa sahipleri için Uçtan Uca Ruhsat + Uygulama Projeleri, Metraj-Keşif İhale Dosyası veya Teknik Müşavirlik / Anahtar Teslim Yapım modelleri uygulanır.
Bu büyüklükteki parsellerde TEDAŞ/dağıtım şirketi trafo yeri talepleri, park/yol terkleri ve kentsel dönüşüm çoğunluk süreçleri mimari ve harita hukuku açısından baştan yönetilir.
Bilgilerinizi girin; form gönderildiğinde talebiniz ve sayfa bağlantınız otomatik formatlanarak doğrudan uzman WhatsApp hattımıza aktarılır.
İmar mevzuatı, parsel sınır analizi, ruhsat süreci ve maliyet hesaplamaları hakkında en çok merak edilen teknik sorular.
Çoğu konut projesinde 2 ayrı blok çözümü her dairenin üç cepheden güneş ve rüzgar almasını (köşe daire konforu) sağladığı için satış hızını ve metrekare değerini tek kalın bloğa göre belirgin biçimde artırır.
Evet. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği ile 2.000 m²’den büyük parsellerde çatı yağmur sularının bahçe sulama ve rezervuarlarda kullanılmak üzere yeraltı toplama tankında biriktirilmesi zorunludur.
Özellikle İstanbul ve birçok büyükşehir ilçesinin kentsel dönüşüm plan notlarında ada veya parsel birleştirmelerine ölçeğe göre %10 ile %30 arasında ilave emsal (KAKS) teşviki verilmektedir; ilçe plan notunu kontrol ederek net artışı hesaplıyoruz.
Toplam kurulu elektrik gücü eşik değeri aştığında elektrik dağıtım şirketi parsel içinde veya çekme bandında kompakt trafo köşkü alanı talep edebilir; vaziyet planında değer kaybı yaratmayacak köşede baştan kurgulanmalıdır.
Evet. Çok hissedarlı 2.500 m² arsalarda cephe, kat, manzara ve metrekare puanlamasına dayalı matematiksel şerefiye tablosu hazırlayarak tüm maliklerin uzlaşmasını kolaylaştırıyoruz.