Brüt Tapu Alanını ve Yola Terk Yüzdesini Girin
Tapudaki toplam parsel yüzölçümünü ve imar çapında varsa yola/yeşil alana terk kesinti oranını belirleyin.
Paylaşım & Dönüşüm Fizibilite Motoru
Arsa Payı ve Kat Karşılığı Hesaplama: Hisse (Pay/Payda), Yola Terk ve Daire Dağılımı
Tapu senedindeki hisse oranınızdan (pay/payda) net arsa metrekarenizi bulun; yola terk sonrası net imar parseli, KAKS emsal ve kat karşılığı paylaşım yüzdesine göre arsa sahibi ile müteahhide düşecek daire adedini simüle edin.
Arsa Payı & Kat Karşılığı Hesaplama — Teknik Özellikler
Hesaplama Modülü
Tapu Arsa Payı (Pay/Payda) + Kat Karşılığı Daire
Terk Simülasyonu
%0 – %45 DOP / Bedelsiz Yola Terk Düşümü
Mevzuat Referansı
634 Sayılı KMK, 3194 İmar Kanunu & 6306 Kentsel Dönüşüm
Emsal Optimizasyonu
+%30 Emsal Harici Balkon & Ortak Alan Dahil
Paylaşım Aralığı
%25 – %70 Arsa Sahibi / Müteahhit Oran Dengesi
Çıktı & Destek
Anlık Hakediş Özeti + WhatsApp Resmi Şerefiye Etüdü
3 Adımda Hızlı Mühendislik Akışı
Arsa Payı & Kat Karşılığı Hesaplama Nasıl Kullanılır?
KAKS (Emsal), Daire Tipi ve Paylaşım Oranını Seçin
Bölgenizdeki KAKS değerini, hedeflenen ortalama daire büyüklüğünü ve kat karşılığı paylaşım yüzdesini (örn. %50) ayarlayın.
Tapu Hissenize (Pay/Payda) Düşen m² ve Daire Hakkını Görün
Toplam daire sayısını, arsa sahibi/müteahhit dağılımını ve bireysel tapu hissenize düşen yeni konut alanını inceleyip resmi etüt talep edin.
Tapudaki Arsa Payı (Pay / Payda) Metrekareye Nasıl Çevrilir?
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda her bağımsız bölümün tapu senedinde 25/1000, 48/1200 veya 1/8 gibi rasyonel bir hisse kesri yazar. Dairenize düşen arsa yüzölçümü; Toplam Arsa Alanı × (Hisse Payı ÷ Hisse Paydası) formülüyle hesaplanır. Örneğin 1.000 m² bir parselde 40/1000 arsa payına sahip bir malik, arsanın 40 m²’lik mülkiyet hakkına sahiptir. Kentsel dönüşümde veya binanın yıkılıp yeniden yapılmasında eski dairenin büyüklüğünden ziyade tapudaki bu arsa payı ve güncel bağımsız bölüm değer tespiti esas alınır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İdeal Oran Nasıl Belirlenir?
Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki paylaşım oranı (%35, %45, %50 veya %55) ezbere mahalle söylentileriyle değil; üretilecek toplam satılabilir inşaat alanının güncel piyasa satış hasılatı ile anahtar teslim yapım maliyeti ve müteahhitlik risk/kar marjı karşılaştırılarak hesaplanır. Yola terk kesintisi yüksek olan veya zemin iyileştirme (fore kazık/iksa) maliyeti ağır parsellerde oran farklılaşırken, ticari cadde cepheli dükkan üreten yüksek emsalli arsalarda arsa sahibi lehine hem yüksek yüzde hem de şerefiye farkı doğar.
| İmar KAKS (Emsal) | Toplam Emsal Alanı | Üretilen Daire | Paylaşım Oranı | Arsa Sahibi Payı | Müteahhit Payı |
|---|---|---|---|---|---|
| KAKS 1.00 | 1.000 m² | 10 Daire | %40 Arsa / %60 Yüklenici | 4,0 Daire | 6,0 Daire |
| KAKS 1.40 | 1.400 m² | 14 Daire | %45 Arsa / %55 Yüklenici | 6,3 Daire | 7,7 Daire |
| KAKS 1.60 | 1.600 m² | 16 Daire | %50 Arsa / %50 Yüklenici | 8,0 Daire | 8,0 Daire |
| KAKS 2.00 | 2.000 m² | 20 Daire | %50 Arsa / %50 Yüklenici | 10,0 Daire | 10,0 Daire |
| KAKS 2.40 (Ticari+Konut) | 2.400 m² | 24 Ünite | %55 Arsa / %45 Yüklenici | 13,2 Ünite | 10,8 Ünite |
Teknik Bilgi & Mevzuat Yanıtları
Arsa Payı & Kat Karşılığı Hesaplama — Sıkça Sorulan Sorular
İmar mevzuatı, parsel sınır analizi, ruhsat süreci ve maliyet hesaplamaları hakkında en çok merak edilen teknik sorular.
Belediye imar planında yola, parka veya yeşil alana terk varsa emsal (KAKS) hesabı daima terkler düşüldükten sonra kalan Net İmar Parseli alanı üzerinden yapılır. Sözleşme öncesi imar çapı kontrol edilmezse beklenen daire sayısı düşebilir.
Küsuratlı hak edişler üç yöntemle dengelenir: (1) 0,4 daire karşılığı müteahhitten sözleşme takvimine bağlı nakit üste para (denkleştirme bedeli) alınması, (2) şerefiyesi/ cephesi/ katı daha değerli üst kat dairelerin arsa sahibine tahsis edilmesi veya (3) ortak satılıp bedelinin hisseler oranında paylaşılması.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin ilk kurulum tarihindeki konum ve büyüklük değerleriyle orantılı yazılmadığı ispatlanırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir.
Riskli yapı tespiti kesinleşmiş binalarda 6306 sayılı Kanun’daki güncel düzenleme uyarınca hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (%50+1 arsa payı çoğunluğu) ile yeniden yapım ve kat karşılığı sözleşme kararı alınabilmektedir.
Kendi mimarınıza hazırlatacağınız bağımsız kitle etüdü ve teknik şartname sayesinde arsanızdan gerçekte kaç daire/dükkan çıktığını net olarak bilir, farklı müteahhitlerden elma ile elmayı kıyaslayabileceğiniz şeffaf teklifler toplarsınız.