Şehir içi ve gelişme konut bölgelerinde en sık karşılaşılan 300 m² imar parsellerinde çekme mesafesi kayıplarını önleyen kompakt dubleks villa / ikiz konut yerleşimi, metraj ve maliyet etüdü.
Arsa geometrisi, çekme zarfı, altyapı, taşıyıcı sistem, ruhsat disiplinleri ve maliyet fizibilitesi tek çatı altında değerlendirilir.
300 m² büyüklüğündeki imar parselleri, özellikle müstakil yaşam arayan aileler için ekonomik arsa maliyeti sunarken mimari yerleşim açısından en hassas mühendislik gerektiren ölçek grubudur. Ön bahçeden 5 metre ve yan bahçelerden 3’er metre çekildiğinde kalan net yapı zarfının doğru yönlendirilmesi, ölü koridor alanı bırakmadan ferah bir 3+1 veya 4+1 dubleks villa elde edilmesini sağlar.
Örnek 12 m × 25 m boyutlarındaki 300 m² parselde yanlardan 3+3 = 6 m çekildiğinde cephede 6,0 metre net bina genişliği kalır. Eğer belediye plan notu "İkiz Nizam" izni veriyorsa komşu sınıra bitişik yerleşilerek bina cephesi 9,0 metreye çıkarılır. Zemin katta 75 m² taban oturumu üzerinde salon, açık/kapalı mutfak, giriş vestiyeri ve misafir WC; üst katta ise 3 yatak odası ve ebeveyn banyosu kurgulanır.
Zemin katta bahçe terasıyla bütünleşen 34 m² salon-yemek alanı, 14 m² ergonomik mutfak, teknik niş ve antre yer alır. 1. normal katta 22 m² giyinme bölümlü ebeveyn süiti, iki adet 13 m² çocuk/çalışma odası, genel banyo ve çamaşır nişi planlanır. Emsal harici balkon ve teras kullanımlarıyla toplam brüt kullanım alanı 185 m² seviyesine ulaşır.
5,0 metrelik ön bahçe çekme mesafesi yaya giriş aksı ve peyzaj bandı olarak değerlendirilirken, yan bahçe aksının genişletildiği cephede 1 araçlık açık otopark cebi oluşturulur. Yola sıfır bahçe duvarında sürgülü otopark kapısı ile yaya giriş kapısı birbirinden ayrılarak güvenli parsel girişi sağlanır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca standart ayrık nizamda ön bahçe 5,00 m, yan bahçe 3,00 m ve arka bahçe 2 katlı yapılarda minimum 3,00 m (veya h/2) olarak uygulanır. Çekme sınırları içerisine bina kütlesi taşamaz; ancak yönetmelik şartlarına uygun açık çıkmalar ve zemin terasları parsel sınırlarına belirli mesafeye kadar yaklaşabilir.
Şebeke su basıncı dalgalanmalarına karşı merdiven altı veya bahçe teknik odasında 1 tonluk paslanmaz su deposu ve sessiz frekans konvertörlü hidrofor planlanır. Yağmur suyu iniş boruları bina temel çevresindeki drenaj hattından ayrılarak bahçe sulama rögarına veya belediye yağmur suyu kanalına bağlanır.
Dar parsellerde salon ve ana yatak odası güney veya güneydoğu bahçe cephesine, ıslak hacimler ve merdiven kovası ise kuzey/yan sağır cepheye yerleştirilir. TS 825 ısı yalıtım standardına göre dış cephede taşyünü mantolama, doğramalarda ısıcam konfor serisi ve zeminde yerden ısıtma + ısı pompası/kombi altyapısı kullanılır.
300 m² parselde şantiye depolama alanı kısıtlı olduğundan, hızlı montaj ve net iç alan avantajı (%7 daha ince duvar kesiti ile +8 m² net alan kazancı) sağlayan Hafif Çelik Konstrüksiyon veya C30/37 sınıfı radye temelli Betonarme Karkas sistem tercih edilebilir. Her iki sistem de TBDY-2018 deprem yönetmeliğine tam uyumlu çözülür.
İmar planındaki maksimum saçak kotu (genellikle 6.50 m veya 7.50 m) ve %33–%45 çatı eğimi kuralına uygun gizli dere detaylı kenet metal veya antrasit kiremit çatı tasarlanır. Çatı arasında ısı ve su yalıtımı eksiksiz uygulanarak üst katta yaz sıcaklığı konforu korunur.
Parselde yoldan arkaya veya yukarıya doğru %10 ve üzeri doğal eğim bulunması halinde, açığa çıkan bodrum kat avantajından yararlanılarak emsal harici kapalı garaj, hobi odası ve teknik hacim kazanılabilir. Plankote kot okumaları mimari kesitin ilk adımında optimize edilir.
Belediye yapı ruhsatı dosyası kapsamında; Mimari Uygulama Projesi, Statik Hesap ve Çizimler, Mekanik Tesisat + Isı Yalıtım Projesi, Elektrik İç Tesisat Projesi, Zemin Etüdü Raporu, LİHKAB Aplikasyon ve EKB ön hesaplamaları eksiksiz teslim edilir.
150–185 m² brüt inşaat alanına sahip 2 katlı bir konutun kaba + ince anahtar teslim yapım maliyeti; seçilen taşıyıcı sisteme, cephe kaplama sınıfına ve il katsayısına bağlı olarak ortalama 3.950.000 ₺ ile 5.200.000 ₺ bandında şekillenmektedir.
Arsa sahiplerine üç esnek model sunuyoruz: (1) Sadece İmar Etüdü ve Ruhsat Projeleri Teslimi, (2) Subasman + Kaba Yapı / Çelik Karkas Kurulumu, (3) Ruhsattan İskana Anahtar Teslim Mühendislik Uygulaması.
200 m² altındaki tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda bazı kırsal/belediye sınıflarında yapı denetim muafiyeti veya indirimli hizmet bedeli avantajları söz konusu olabilmektedir; parselin bulunduğu belediye sınıfına göre tüm harç ve yapı denetim bütçesi etüt aşamasında netleştirilir.
Bilgilerinizi girin; form gönderildiğinde talebiniz ve sayfa bağlantınız otomatik formatlanarak doğrudan uzman WhatsApp hattımıza aktarılır.
İmar mevzuatı, parsel sınır analizi, ruhsat süreci ve maliyet hesaplamaları hakkında en çok merak edilen teknik sorular.
Standart TAKS: 0.25 imarlı bir 300 m² parselde taban oturumu 75 m², TAKS: 0.30 imarlı parselde ise 90 m² olur. Ancak parsel cephesi darsa çekme mesafelerinden kalan alan belirleyici olur.
Ayrık nizamda iki yandan 3+3 = 6 metre çekildiğinde 10 m cepheli arsada bina genişliği 4 metreye düşer. Bu tür dar parsellerde belediyeden ikiz nizam, kademeli yan çekme veya özel parsel plan notu incelenerek çözüm üretilir.
Evet. Arka veya yan bahçe mesafesi içerisinde komşu parsel sınırına yönetmelikte belirtilen çekme mesafesi korunarak 18–24 m² kompakt süs veya yüzme havuzu ruhsat projesine işlenebilir.
Hafif çelik sistemde duvar kalınlıkları daha optimize olduğu için 150 m² bir villada yaklaşık 7–9 m² fazladan net süpürülebilir iç alan kazanılır ve şantiye süresi 3–4 aya iner.
İmar durum belgesi alındıktan sonra avan kitle etüdü 3 iş gününde, tüm disiplinleriyle belediye ruhsat projeleri ise ortalama 3–4 haftada tamamlanır.