Şehir merkezlerinde, eski imar adalarında ve sahil kasabalarında sıkça rastlanan 200 m² (0,2 dönüm) küçük parsellerde bitişik/ikiz nizam avantajıyla maksimum net kullanım üreten kompakt dubleks ve tripleks konut etüdü.
Arsa geometrisi, çekme zarfı, altyapı, taşıyıcı sistem, ruhsat disiplinleri ve maliyet fizibilitesi tek çatı altında değerlendirilir.
200 m² imar parselleri düşük arsa alım bütçesiyle müstakil tapulu konut sahibi olmak isteyen yatırımcılar için cazip bir başlangıç noktasıdır. Ancak küçük yüzölçümünde standart ayrık nizam çekmeleri (iki yandan 3’er metre) uygulandığında bina oturumu aşırı daralabileceği için, belediye plan notlarındaki ikiz nizam, bitişik nizam veya kademeli yan bahçe hükümleri milimetrik incelenmelidir.
10 m × 20 m ölçülerindeki örnek bir 200 m² ikiz nizam parselde tek komşu sınıra bitişik yerleşilip diğer yandan 3,0 m ve önden 5,0 m çekildiğinde 7,0 m × 10,0 m = 70 m² net zemin oturumu kazanılır. Bu oturum üzerinde 2 katlı (140 m²) veya çatı piyesli tripleks (165 m²) son derece ferah bir şehir evi kurgulanır.
Zemin katta koridor kaybını sıfırlayan açık mutfaklı 32 m² salon, giriş vestiyeri, misafir WC ve arka avluya açılan 12 m² veranda yer alır. 1. katta ebeveyn banyolu ana yatak odası ve 2 çocuk odası; çatı piyesi izni olan bölgelerde ise teraslı çalışma/misafir süiti çözülür.
3,0 metrelik yan çekme bandı ön bahçe ile birleştirilerek 3,0 m × 5,5 m ölçülerinde 1 araçlık açık otopark cebi oluşturulur; böylece arka bahçenin tamamı gürültüden uzak özel yaşam avlusu olarak korunur.
Eski kent dokularındaki 200 m² parseller çoğunlukla Bitişik Nizam (B-2, B-3) veya İkiz Nizam (İ-2) imarlıdır. Bitişik nizamda yola sıfır veya 5 m ön çekmeli oturum yapılırken arka bahçe mesafesi H/2 kuralına göre korunarak tüm odaların doğal ışık alması sağlanır.
Küçük parselde bahçede ayrı müştemilat binası yapmak yerine merdiven kovası altı akıllı teknik hacme dönüştürülerek kombi/ısı pompası iç ünitesi, çamaşır-kurutma kulesi ve sessiz su basınçlandırma grubu tek noktada toplanır.
Komşu parsele bitişik olan sağır duvar cephesinde ısı ve komşu ses geçişini önleyen çift kat taşyünü akustik/termal yalıtım uygulanır. Merdiven holü ve üst kat banyosu çatı ışıklığı (skylight) ile doğal gün ışığıyla beslenir.
200 m² parseldeki küçük taban oturumunda her santimetre değerlidir. Betonarme kolon ve 20 cm tuğla duvar yerine yüksek dayanımlı galvaniz hafif çelik sistem tercih edildiğinde kat başına 5–6 m², toplamda 10–12 m² fazladan net süpürülebilir oda alanı kazanılır.
Dar cepheli yapıyı olduğundan daha geniş ve prestijli gösteren yatay cephe bantları, geniş sürgülü cam doğramalar ve imar planındaki saçak kotuna tam uyumlu kenet çatı detayları kullanılır.
Bitişik veya ikiz nizamda yan parselde mevcut eski bir bina bulunuyorsa, kazı aşamasında komşu temeli koruyan kademeli temel/iksa tedbirleri ve deprem derzi (TBDY-2018 çekiçleme mesafesi) statik projeye işlenir.
Mimari, Statik, Mekanik Tesisat, Isı Yalıtım, Elektrik, Akustik Rapor, Zemin Etüdü ve LİHKAB Aplikasyon evrakları belediye yapı ruhsatına hazır tam set olarak hazırlanır.
120–160 m² brüt alana sahip kompakt bir müstakil/ikiz konutun güncel anahtar teslim inşaat maliyeti, taşıyıcı sistem ve malzeme sınıfına göre ortalama 3.150.000 ₺ – 4.350.000 ₺ aralığındadır.
(1) Arsa Alım Öncesi Hızlı Geometri & Çekme Testi, (2) Tam Belediye Ruhsat Projeleri Çizimi, (3) Hızlı Hafif Çelik veya Betonarme Anahtar Teslim Uygulama.
Çok dar (örneğin 6 metrenin altında) cepheli kadastral parsellerde belediye tek başına yapı izni vermeyip yan parselle tevhid (birleştirme) şartı arayabilir; sözleşme öncesi imar çapı kontrolü ile bu risk sıfırlanır.
Bilgilerinizi girin; form gönderildiğinde talebiniz ve sayfa bağlantınız otomatik formatlanarak doğrudan uzman WhatsApp hattımıza aktarılır.
İmar mevzuatı, parsel sınır analizi, ruhsat süreci ve maliyet hesaplamaları hakkında en çok merak edilen teknik sorular.
Parseliniz imar planında konut adasında yer alan kesinleşmiş bir imar parseli ise ve belediye plan notundaki asgari cephe/derinlik şartlarını sağlıyorsa 200 m² arsaya yasal ruhsatlı müstakil veya ikiz konut yapılabilir.
TAKS 0.30 ise 60 m², TAKS 0.35 ise 70 m², bitişik nizam ticari/konut dokusunda ise arka bahçe çekmesi düşüldükten sonra 80–100 m² taban oturumu elde edilebilir.
Tarla (plansız tarım arazisi) vasıflı taşınmazlarda genel kural olarak en az 5.000 m² şartı arandığından 200 m² tarlaya imar izni verilmez; yalnızca "imarlı arsa" veya uygun şartlı "köy yerleşik alanı içi" parsellerde ruhsat alınabilir.
Evet. TBDY-2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği uyarınca bitişik ve ikiz nizam binaların deprem anında birbirine çarpmasını (çekiçleme etkisini) önlemek için kat sayısına bağlı zorunlu deprem derzi boşluğu bırakılır.
Ada ve parsel numaranızı WhatsApp üzerinden mimari ekibimize ilettiğinizde parsel poligonunuza çekme mesafelerini işleyerek net bina oturum ölçülerini size hızla raporluyoruz.