Villa ölçeğinden apartman bloğuna geçiş eşiği olan 750 m² imar parsellerinde 8–10 daireli butik apartman veya 2 adet geniş bahçeli villa fizibilitesi, rampa geometrisi ve maliyet analizi.
Arsa geometrisi, çekme zarfı, altyapı, taşıyıcı sistem, ruhsat disiplinleri ve maliyet fizibilitesi tek çatı altında değerlendirilir.
750 m² imar parseli, kent içi butik apartman projeleri ile lüks çift/ikiz villa projelerinin kesişim noktasındadır. Konut imarlı (KAKS 1.00–1.50) bölgelerde her katta 2 geniş aile dairesi barındıran prestijli butik apartman üretirken, düşük yoğunluklu (KAKS 0.40–0.60) bölgelerde iki adet bağımsız havuzlu villa imkanı sunar.
TAKS 0.30 ve KAKS 1.20 senaryosunda 225 m² taban alanı üzerinde 4 katlı (900 m² emsal) blok tasarlanır. Kat başına yalnızca 2 daire kurgulandığında her daire üç cepheden (güney-doğu-kuzey veya güney-batı-kuzey) doğal ışık ve çapraz havalandırma alır.
900 m² emsal alanında 8 adet geniş 3+1 daire (brüt ~140 m²) veya 10–11 adet 2+1 daire (brüt ~105 m²) elde edilir. Villa imarlı parselde ise her biri ~375 m² arsa payına sahip 2 adet 225 m² müstakil villa planlanır.
750 m² parselde en kritik mühendislik detayı bodrum otopark rampasıdır. Yan bahçe bandından indirilen doğrusal rampa ile bodrum katta 8–10 araçlık kolon arası net manevralı kapalı otopark çözülerek açık bahçe peyzaja bırakılır.
4 katlı yapıda ön 5,0 m, yanlar 3,0 m ve arka bahçe H/2 (~6,25 m) çekmeleri korunduktan sonra üst katlarda yönetmeliğin izin verdiği kapalı/açık çıkma (konsol) haklarıyla salon ve balkon metrekareleri büyütülür.
10 kişilik sedye/engelli uyumlu sessiz dişlisiz asansör, bodrum katta sığınak, su deposu ve hidrofor odası emsal hakkından düşmeyecek şekilde çekirdek etrafında dengelenir.
Katta 2 daireli simetrik planda iki daire arasına merdiven/asansör çekirdeği yerleştirilerek dairelerin ortak sağır duvar paylaşması engellenir; böylece müstakil ev sessizliğinde apartman konforu yaratılır.
C30/37 beton ve B420C nervürlü çelik ile düzenli aks açıklıkları (4,50 m – 6,00 m) kurgulanır; bodrum otopark manevrasını daraltan sık kolon diziliminden kaçınılır.
%30 emsal harici istisnasından maksimum yararlanılarak her daireye mutfak ve salondan çıkılan 12–16 m² genişliğinde gerçek yemek masalı teras balkonlar kazandırılır.
Zemin kat dairelerinin yüksek kotlu terasları veya özel peyzaj kullanımları kurgulanarak "giriş kat değer kaybı" ortadan kaldırılır ve üst katlara eşdeğer satış şerefiyesi üretilir.
Mimari, Statik, Mekanik Tesisat, Elektrik, Asansör, Akustik Proje, Zemin Etüdü ve Kat İrtifakı Bağımsız Bölüm Listesi tam takım teslim edilir.
Bodrum kapalı otopark dahil toplam ~1.400 m² yapı ruhsatı alanına sahip 8–10 daireli butik apartmanın güncel anahtar teslim yapım bütçesi 23.500.000 ₺ – 31.000.000 ₺ aralığındadır.
Butik müteahhitler ve aile apartmanı yaptırmak isteyen arsa sahipleri için İmar Etüdü, Tam Ruhsat Paketi veya Kat Karşılığı Şartname Danışmanlığı sunulur.
750 m² arsayı ikiye bölmek (ifraz) iki ayrı parselde toplam 6 metre ekstra yan çekme kaybı doğurabilir; çoğu durumda arsayı bölmeden tek parselde kat irtifaklı 2 villa yapmak çok daha geniş bina oturumu sağlar.
Bilgilerinizi girin; form gönderildiğinde talebiniz ve sayfa bağlantınız otomatik formatlanarak doğrudan uzman WhatsApp hattımıza aktarılır.
İmar mevzuatı, parsel sınır analizi, ruhsat süreci ve maliyet hesaplamaları hakkında en çok merak edilen teknik sorular.
KAKS (Emsal) 1.00 ise 7–8 daire, KAKS 1.20 ise 8–10 daire, KAKS 1.60 ise 11–13 adet standart konut dairesi üretilebilir.
Belediye imar plan notundaki minimum parsel büyüklüğü (örneğin min. 300 m² veya 500 m²) ve minimum parsel cephesi şartı sağlanıyorsa ifraz mümkündür; ancak bölmeden kat irtifakı kurmak çekme kaybını önlediği için genellikle daha karlıdır.
Parsel derinliği 30 metrenin üzerindeyse yan bahçe aksından %16–18 eğimli rampa ile bodrum kata rahatlıkla inilir; daha sığ parsellerde araç asansörü veya yarı gömülü otopark çözümü uygulanır.
Ruhsat alımı sonrasında betonarme kaba yapı 3–4 ayda, ince işler ve iskan süreciyle birlikte anahtar teslim inşaat 10–12 ayda tamamlanır.
Bölgenizdeki daire satış m² fiyatına ve KAKS oranına göre değişmekle birlikte 750 m² arsalarda doğru mimari etüt ile %40 ila %52 bandında dengeli paylaşım modelleri kurulabilmektedir.