Ana cadde ve bulvar cepheli 1.500 m² (1,5 dönüm) TİCK (Ticaret + Konut) veya yoğun konut imarlı parsellerde yüksek tavanlı kurumsal dükkan + 18–24 daireli prestij bloğu fizibilitesi.
Arsa geometrisi, çekme zarfı, altyapı, taşıyıcı sistem, ruhsat disiplinleri ve maliyet fizibilitesi tek çatı altında değerlendirilir.
1.500 m² (1,5 dönüm) cadde cepheli imar parselleri, kentsel gayrimenkul geliştirmede en yüksek kira çarpanına sahip karma kullanım (Zemin Ticari Mağaza + Üst Katlar Konut/Ofis — TİCK) projelerinin ideal ölçeğidir. Geniş yol cephesi kurumsal market, banka veya showroom kiracılarını çekerken üst katlarda ferah aile daireleri üretilir.
Karma projelerde konut mahremiyetini ve güvenliğini korumak adına dükkan vitrin girişleri doğrudan ön caddeye verilirken, konut bloğu yaya lobisi ve otopark girişi yan/arka sakin cepheden tamamen bağımsız kurgulanır.
KAKS 1.80 örnek senaryosunda 2.700 m² net emsal alanında; zemin katta toplam 450–525 m² kurumsal ticari mağaza alanı (2 veya 3 dükkan) ve normal katlarda 18 ila 22 adet 2+1 / 3+1 konut dairesi elde edilir.
Otopark Yönetmeliği’nde ticari alanların m² başına otopark zorunluluğu konuttan daha yüksektir. 1.500 m² parsel tabanı, tek veya çift bodrum katta 28–36 araçlık çift yönlü rampalı kapalı otopark yapılmasına kusursuz olanak tanır.
Belediye plan notlarının izin verdiği ölçüde zemin ticari kat yüksekliği 4,50 m – 5,50 m (veya asma katlı kurguda ilgili Hmax sınırı dahilinde) tasarlanır; asma kat alanının KAKS hesabındaki karşılığı kuruşu kuruşuna optimize edilir.
Zemin kattaki ticari ünitelerin ileride kafe/restoran veya kurumsal mağaza olarak kiralanabilmesi için çatıya kadar çıkan bağımsız paslanmaz duman/koku şaftı ve klima dış ünite terası ruhsat projesine baştan işlenir.
Zemin ticari dükkan tavanı ile 1. normal kat konut döşemesi arasında hem yüksek yoğunluklu taşyünü tavan yalıtımı hem de yüzer şap ses yalıtımı uygulanarak gürültü ve ısı kaybı tamamen kesilir.
Yüksek tavanlı dükkan katlarında deprem güvenliğinin en kritik konusu "yumuşak kat düzensizliği"dir. Kurucu inşaat mühendisliği ekibimiz, vitrin açıklıklarını bozmayan rijit deprem perdeleri ile TBDY-2018 performans kriterlerini eksiksiz sağlar.
Zemin ticari bazada alüminyum giydirme vitrin ve standart kurumsal tabela bandı tanımlanır; böylece dükkan tabelalarının bina cephe estetiğini bozması önlenir.
Ön çekme mesafesi (5,0 m – 10,0 m) yaya kaldırımıyla bütünleşen prestijli ticari yaya promenadı olarak kurgulanırken, arka bahçe konut sakinlerine özel kapalı peyzaj avlusu olarak ayrılır.
Mimari, TBDY-2018 Statik + İksa, Yangın Sprinkler/Duman Tahliye, Mekanik, Elektrik, Çift Asansör Avan, Akustik ve Şerefiye Dağılım tabloları tek merkezden hazırlanır.
Bodrum kapalı otopark dahil toplam ~4.500 m² yapı inşaat alanına sahip karma bloğun güncel yapım maliyeti 68.000.000 ₺ – 89.000.000 ₺ bandındadır. Zemin dükkanların yüksek değeri proje finansmanının önemli bölümünü tek başına karşılar.
Cadde arsası sahipleri için Ticari Şerefiye Fizibilitesi, Müteahhit İhale Dosyası, Tam Ruhsat Projeleri ve Uygulama Kontrollüğü hizmetleri sunulur.
Birçok ilçe belediyesinde "Yol Boyu Ticaret" aksında kalan konut parsellerine özel meclis kararlarıyla zemin kat ticari dönüşüm hakkı tanınmaktadır; parselinizin ticari potansiyeli resmi plan notlarından teyit edilir.
Bilgilerinizi girin; form gönderildiğinde talebiniz ve sayfa bağlantınız otomatik formatlanarak doğrudan uzman WhatsApp hattımıza aktarılır.
İmar mevzuatı, parsel sınır analizi, ruhsat süreci ve maliyet hesaplamaları hakkında en çok merak edilen teknik sorular.
Kat karşılığı sözleşmelerde toplam değer (şerefiye puanı) üzerinden paylaşım yapılır. Cadde cepheli dükkanların m² satış değeri konutun 2–3 katına çıkabildiği için dükkan paylaşımı bağımsız şerefiye değerleme tablosuyla adil biçimde bölüştürülür.
Evet. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca ticari dükkan içerisindeki kullanılabilir asma kat ve galeri alanları doğrudan KAKS (emsal) hesabına dahildir.
Eski yönetmeliklerde dolgu duvar eksikliğinden kaynaklanan riskler, güncel TBDY-2018 yönetmeliğindeki yüksek süneklikli betonarme perde duvar zorunluluğu ve düzensizlik kontrolleri ile mühendislik açısından tamamen güvenli hale getirilmektedir.
Tamamı konut yapılırsa KAKS 1.50’de ~20–22 daire, KAKS 1.80’de ~24–27 daire, KAKS 2.20’de ~30–33 daire üretilebilir.
Ön bahçe parsel mülkiyeti içinde kalmakla birlikte imar yönetmeliği ve belediye zabıta/estetik kuralları çerçevesinde kalıcı kapalı yapı yapılmaksızın açık yaya/vitrin önü olarak değerlendirilebilir.