İfraz, Tevhid, Yola Terk ve İmar Kanunu 18. Madde (DOP %45) Uygulaması Rehberi

1. Kadastral Parsel ile Net İmar Parseli Arasındaki Kritik Fark

Gayrimenkul yatırımında en pahalı hatalar, henüz imar uygulaması görmemiş kadastral parsel ile tüm terkleri tamamlanmış net imar parseli karıştırıldığında yapılır. Kadastro parseli, mülkiyet sınırlarının ilk kez tescil edildiği ham arazi sınırlarını gösterir. Üzerinden yeni açılacak belediye yolları, okul alanları veya parklar geçiyor olabilir. Bir parselin belediyeden doğrudan Yapı Ruhsatı alabilmesi için imar planındaki ada ve yol çizgilerine tam oturan, tüm kamusal terkleri yapılmış Net İmar Parseli niteliğini kazanmış olması şarttır.

2. İfraz (Parsel Ayırma / Bölme) İşlemi ve Asgari Cephe Şartları

İfraz, tapu kütüğünde tek bir parsel olarak kayıtlı taşınmazın teknik harita dosyası (değişiklik tasarımı), belediye encümeni / il özel idaresi onayı ve kadastro kontrolü ile iki veya daha fazla bağımsız parsele bölünerek ayrı tapulara bağlanması işlemidir. Ancak hiç kimse arsasını istediği gibi küçük parçalara bölemez:

İfrazda Aranan İmar ve Tarım Alt Sınırları

• İmarlı Konut/Sanayi Alanlarında: Belediye uygulama imar planı notlarında belirtilen "Minimum İfraz Şartı" (örneğin min. 400 m², 500 m² veya sanayide 2.000 m²) ile "Minimum Parsel Cephesi ve Derinliği" (örneğin yola min. 14 m cephe, 22 m derinlik) koşulları oluşan her bir yeni parselde ayrı ayrı sağlanmalıdır.
• Tarım Arazilerinde (5403 Sayılı Kanun): Tarla vasıflı arazilerin miras veya satış yoluyla verimsiz küçük parçalara bölünmesini önlemek amacıyla 5403 sayılı Kanun çok sıkı bölünemez büyüklük sınırları (mutlak/dikili tarımda 20 dönüm, kuru tarımda daha yüksek eşikler) getirmiştir; bu sınırların altında tarla ifrazına izin verilmez.

3. Tevhid (Parsel Birleştirme) ve Kademeli Emsal (KAKS) Artışı

Tevhid, ifrazın tam tersi olarak birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin birleştirilerek tek bir büyük imar parseli ve tek tapu haline getirilmesidir. Mimari ve mühendislik açısından tevhid işleminin yatırımcıya sağladığı iki dev kazanç vardır:

Birincisi, iki parsel birleştiğinde aradaki sınır çizgisi ortadan kalktığı için iki tarafın bırakmak zorunda olduğu 3 + 3 = 6 metrelik yan bahçe çekme kaybı sıfırlanır; çok daha geniş, ferah ve bodrum otopark rampası rahat dönen tek bir bina tabanı elde edilir. İkincisi ise başta İstanbul’un kentsel dönüşüm ilçeleri olmak üzere pek çok belediyenin plan notlarında yer alan Tevhid Emsal Artışı teşvikidir; küçük parseller birleşerek 1.000 m², 2.000 m² veya ada bazına ulaştığında %10 ila %30 arasında bedelsiz ilave inşaat alanı (KAKS) kazanılabilmektedir.

4. Bedelsiz Yola / Yeşil Alana Terk ve Yoldan İhdas İşlemleri

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri uyarınca malikin kendi isteğiyle yaptığı ruhsat öncesi imar uygulamalarında parselin bir kısmı imar yoluna veya yeşil alana denk geliyorsa, bu alan Yola Terk dosyasıyla kamuya bedelsiz bırakılır ve kalan net parsel üzerine inşaat ruhsatı verilir. Tam tersi durumda, imar planı değişikliğiyle parselinizin bitişiğindeki eski bir kadastral yol veya artık parsel kapanıp sizin imar parselinize dahil edilmişse, belediyeden bu küçük parçanın bedeli mukabilinde satın alınarak arsanıza katılmasına İhdas (Yoldan İhdas) adı verilir. İhdas zorunluluğu olan bir parselde bu satın alma tamamlanmadan tek başına yapı ruhsatı düzenlenemez.

5. İmar Kanunu 18. Madde (Şuyulandırma) ve %45 DOP Kesintisi

Belediyelerin yeni gelişme bölgelerindeki ham tarlaları maliklerin rızasını aramaksızın topluca düzenleyip yolları, parkları, okulları, ibadethaneleri ve sağlık tesislerini ayırdıktan sonra maliklere düzenli imar parselleri dağıttığı işleme 18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi / Şuyulandırma) denir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) En Fazla Yüzde Kaç Kesilebilir?

7181 sayılı Kanun değişikliği sonrasında İmar Kanunu Madde 18 uyarınca belediyelerin kamusal donatı alanları için arazilerden bedelsiz kesebileceği Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) üst sınırı %45’tir. Örneğin 1.000 m² ham tarlası imara giren bir malike, bölgedeki DOP oranı %42 çıkmışsa kesinti sonrası 580 m² tertemiz, yolu açılmış, elektrik-su-kanalizasyon geçecek ve hemen inşaat ruhsatı alınabilecek Net İmar Parseli verilir. Metrekare kağıt üzerinde %42 küçülmüş görünse de taşınmaz "tarla" vasfından "konut/ticari imarlı arsa" vasfına yükseldiği için ekonomik değeri katlanarak artar.

6. Arsa Satın Almadan Önce Terk ve Şuyulandırma Kontrol Listesi

Bir arsa satın almadan veya müteahhitle kat karşılığı masasına oturmadan önce SerParsel uzman ekibiyle şu dört sorunun cevabını mutlaka netleştirmelisiniz: (1) Parsel 18. madde uygulaması görmüş mü, yoksa ileride %45’e varan DOP kesintisine mi uğrayacak? (2) Güncel imar çapında ilave yola terk veya belediyeden satın alınması gereken "ihdas" şerhi var mı? (3) Parsel tek başına minimum cephe ve alan şartını sağlıyor mu, yoksa yan parselle "şuyulu (birlikte yapılaşma zorunluluğu olan)" durumda mı? (4) İfraz mı yoksa tek parselde kat irtifakı mı daha fazla satılabilir m² üretiyor? Doğru ön etüt, sizi yıllar sürecek şuyulandırma ve izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) tıkanıklıklarından korur.

Kamu Ortaklık Payı (KOP) ve Hukuki Askı İtiraz Süreci

18. madde parselasyon planları belediye encümeni veya il idare kurulu onayından sonra belediye ilan panosunda ve internet sitesinde 1 ay (30 gün) süreyle askıya çıkarılır. Dağıtım cetvellerinde kendi kadastral parselinizin bulunduğu imar adası yerine çok daha düşük şerefiyeli uzak bir adadan hisse verilmesi, eşdeğerlik ilkesinin ihlal edilmesi veya DOP oranının hatalı hesaplanması halinde 30 günlük askı süresi içerisinde yazılı itiraz hakkınız ve devamında İdare Mahkemesi’nde iptal davası açma hakkınız bulunur. Harita ve imar mevzuatı kontrolü bu süreçte mülkiyet hakkınızın tam karşılığını korumanızı sağlar.